成都房产交易税费解析
2026年最新政策 · 深度解读与实战指南
2026年政策核心变化
增值税新政（2026年1月1日起执行）
不满2年房屋征收率从 5.3% 降至 3.18%，税费降低约 40%
不满2年：增值税 = 成交价 ÷ 1.03 × 3%
附加税 = 增值税 × 6%
合计税率：3.18%
附加税 = 增值税 × 6%
合计税率：3.18%
| 情形 | 旧政策 | 新政策 | 节省成本 |
|---|---|---|---|
| 房屋满2年 | 免征 | 免征 | — |
| 房屋不满2年 | 按5.3%征收 | 按3.18%征收 | 降低约40% |
实例说明
300万不满2年的房子，旧政策需缴15.14万，新政策仅需9.27万，节省5.87万
契税政策（140㎡为新分界线）
- 取消90㎡分界线，统一以140㎡为标准
- 首套、二套优惠力度加大
- 三套及以上统一按3%征收
买方税费计算
契税税率表（2026年最新）
| 购房套数 | 房屋面积 | 契税税率 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 首套房 | ≤140㎡ | 1% | 家庭成员包括购房人、配偶、未成年子女 |
| 首套房 | >140㎡ | 1.5% | — |
| 二套房 | ≤140㎡ | 1% | 家庭名下已有1套住房 |
| 二套房 | >140㎡ | 2% | — |
| 三套及以上 | 不限面积 | 3% | 投资属性明显，无优惠 |
⚠️ 关键提示
家庭住房套数认定范围为四川省全域，需通过”天府市民云”APP或不动产登记中心查询。成员范围：购房人、配偶、未成年子女（不包括成年子女）
买方其他费用
| 费用项 | 金额 | 备注 |
|---|---|---|
| 产权登记费 | 80元/套 | 住宅标准 |
| 共有权证工本费 | 20元/本 | 如有共有权人 |
| 二手房交易手续费 | 6元/㎡ | 按实际测绘面积，买卖双方各半 |
| 测绘费 | 1.36元/㎡ | 仅原产权证无测绘章时需交 |
| 印花税 | 暂免征收 | 住宅交易免税 |
💡 买方其他费用合计：约200-800元（视房屋面积而定）
卖方税费计算
增值税及附加
| 持有时间 | 征收方式 | 税率 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 满2年（含2年） | 免征 | 0% | 无论是普通住宅还是非普通住宅 |
| 不满2年 | 全额征收 | 3.18% | 增值税3% + 附加税0.18% |
📅 “满2年”认定标准
按契税完税凭证日期和房产证日期中较早的为准，不是以购房合同日期或网签日期为准！
个人所得税
征收方式（二选一，取较低者）
| 方式 | 公式 | 适用情形 |
|---|---|---|
| 核定征收 | 成交价 × 1% | 无法提供原值凭证或原值较低时常用 |
| 查账征收 | (成交价 – 原购房成本 – 合理费用) × 20% | 原值较高且能提供完整凭证时更省 |
| 情形 | 征收方式 | 税率 |
|---|---|---|
| 满五唯一 | 免征 | 0% |
| 非满五或非唯一（核定征收） | 全额征收 | 1% |
| 拍卖房产 | 全额征收 | 3% |
| 继承/赠与所得再转让 | 差额征收 | (现值-原值)×20% |
✅ 满五唯一免税条件
房屋持有满5年（以契税票或房产证日期孰先为准）+ 为家庭唯一生活用房（四川省全域范围）
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计算月供与利息
💡 还款方式对比
等额本息：每月还款金额相同，前期利息占比高，适合收入稳定、希望月供固定的购房者。
等额本金：每月还本金相同，利息逐月递减，总利息较少，但前期月供较高，适合还款能力强、希望节省利息的购房者。
等额本金：每月还本金相同，利息逐月递减，总利息较少，但前期月供较高，适合还款能力强、希望节省利息的购房者。
税费计算实例对比
场景一：首套刚需（最优）
推荐
房屋信息
120㎡ · 200万
持有状态
满5年唯一
总税费
2.1万 (1.05%)
买方：契税2万 + 其他费用500元 = 2.05万
卖方：增值税0 + 个税0 = 0
💡 这是成都最省税的购房场景！
卖方：增值税0 + 个税0 = 0
💡 这是成都最省税的购房场景！
场景二：改善置换
常见
房屋信息
150㎡ · 300万
持有状态
满3年非唯一
总税费
7.62万 (2.54%)
买方：契税4.5万（二套>140㎡按2%）+ 其他费用600元 = 4.56万
卖方：增值税0 + 个税3万 = 3万
卖方：增值税0 + 个税3万 = 3万
场景三：急售不满2年
高税费
房屋信息
100㎡ · 250万
持有状态
持有1年
总税费
12.82万 (5.13%)
买方：契税2.5万 + 其他费用500元 = 2.55万
卖方：增值税7.72万 + 个税2.5万 = 10.22万
⚠️ 卖方税费高达10万+，通常会通过加价转嫁给买方
卖方：增值税7.72万 + 个税2.5万 = 10.22万
⚠️ 卖方税费高达10万+，通常会通过加价转嫁给买方
场景四：赠与房再转让
极高成本
房屋信息
80㎡ · 180万
房屋来源
赠与房（原值20万）
总税费
33.9万 (18.8%)
买方：契税1.8万 + 其他费用500元 = 1.85万
卖方：增值税0 + 个税32万（差额20%）= 32.05万
🚨 赠与、继承房产再转让成本极高，强烈不推荐！
卖方：增值税0 + 个税32万（差额20%）= 32.05万
🚨 赠与、继承房产再转让成本极高，强烈不推荐！
避坑指南与常见误区
🚨 高风险场景需警惕
低价网签风险：实际成交价300万，网签价写200万，税务局评估价280万，按280万征税，需补缴税费+滞纳金，甚至影响征信。
“满五唯一”认定错误：配偶在四川省其他城市有房，税务局认定非唯一，个税无法免征。
划拨用地土地出让金：90年代单位分房需补缴土地出让金（评估价的18%-22%），购房成本瞬间增加。
“满五唯一”认定错误：配偶在四川省其他城市有房，税务局认定非唯一，个税无法免征。
划拨用地土地出让金：90年代单位分房需补缴土地出让金（评估价的18%-22%），购房成本瞬间增加。
常见误区对比
| 误区 | 真相 | 风险 |
|---|---|---|
| “不满2年就是5.3%” | 2026年已降至3.18% | 误解政策，计算错误 |
| “满五唯一就是看房产证” | 要同时看契税票、家庭范围 | 资格认定错误，个税无法免征 |
| “网签价低能省税” | 低价网签涉嫌违法，税务局按评估价征税 | 补税+罚款+征信影响 |
| “卖方税费都由卖方交” | 实际上往往通过价格转嫁给买方 | 买方低估总成本 |
| “继承/赠与的房子省税” | 接收时省税，但再转让时个税20% | 长期成本极高 |
税费优化建议
💡 买方省钱技巧
- 优先选满2年房源（省3.18%）
- 优先选满五唯一房源（省4.18%）
- 控制面积在140㎡内
- 确保首套资格认定
💡 卖方省钱技巧
- 等满2年再出售（省3.18%）
- 满五唯一免个税（省1%）
- 查账征收（原值高时）
- 保留完整购房凭证
2026年购房决策建议
🏠 首次置业（刚需）
优先选择满五年唯一房源 · 控制面积在140㎡内 · 提前核实家庭住房套数
💰 税费占比通常在1%-2%
💰 税费占比通常在1%-2%
🔄 改善置业
等待现有房屋满2年后出售 · 利用”以旧换新”退税政策 · 新房满2年后出售
💰 税费占比通常在2%-4%
💰 税费占比通常在2%-4%
📈 投资客
不满2年出售成本极高（税费5%+）· 短期炒作利润被税费吃掉大半
💰 税费占比通常在5%-15%
💰 税费占比通常在5%-15%
📞 官方查询渠道
税费查询：税务局12366热线 · 不动产登记中心
住房套数查询：“天府市民云”APP（四川省全域）
房屋产权查询：不动产登记中心（查抵押、查封、共有权）
住房套数查询：“天府市民云”APP（四川省全域）
房屋产权查询：不动产登记中心（查抵押、查封、共有权）
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文章版权归作者所有，未经允许请勿转载。
THE END
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