成都房产交易完整流程【贝系】小房书-『關於家的百科全書.關於房的視頻指南』小房书-『關於家的百科全書.關於房的視頻指南』

第一阶段：前期准备

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💰 预算规划

建议提前1-2周

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确定购房总预算（含税费、中介费、装修费）

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评估首付能力（首套20%-30%，二套30%-40%）

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测算月供承受能力（不超过月收入的50%）

💡 贝壳建议

总预算 = 房价 + 契税(1%-1.5%) + 中介费(2%-3%) + 增值税(如不满2年) + 个税(如非满五唯一) + 其他费用

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📋 购房资格核验

必备环节

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成都户籍：无社保年限要求，限购1-2套（视区域政策）

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非成都户籍：需连续缴纳社保满12个月，限购1套

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准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、社保缴纳证明

⚠️ 注意事项

2026年成都限购政策已松绑，但仍需关注各区域差异化政策，建议通过”成都住建”官方渠道查询最新限购要求。

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🏦 贷款资格预审

贷款必做

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征信查询：近2年无连续3次或累计6次逾期

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收入证明：月收入需覆盖月供2倍以上

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银行流水：近6个月工资流水稳定

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首套房认定：四川省内名下无住房

第二阶段：房源筛选与看房

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🔍 线上筛选房源

持续3-7天

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在贝壳找房APP筛选：价格、面积、户型、区域、楼层

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查看贝壳VR看房：360度全景了解房屋状况

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关注贝壳必看好房：平台认证的高性价比房源

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收藏意向房源，联系贝壳经纪人预约看房

5

🏠 实地看房

建议看3-5套

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白天/晚上各看一次：了解采光和噪音情况

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检查房屋质量：墙面、地面、门窗、水电线路

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了解邻里环境：小区物业、车位、周边配套

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询问房主卖房原因、房屋历史、有无纠纷

📝 贝壳看房清单

贝壳经纪人会提供《看房确认单》，记录每次看房情况和房屋要点，方便后续对比决策。

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💬 价格谈判

1-2天

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参考贝壳成交价：查看同小区近期成交价格

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分析房屋优缺点：楼层、朝向、装修、配套

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利用贝壳经纪人：专业议价，避免直接冲突

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明确税费承担：合同价vs包税价vs各付各税

⚠️ 贝壳提示

不要轻易交定金！建议先通过贝壳进行产权核验，确认房屋无误后再交定金（定金不超过房价的20%）。

第三阶段：产权核验与签约

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🔍 产权调查（贝壳必做）

签约前1-2天

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查抵押：确认房屋是否有银行抵押、民间借贷抵押

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查查封：确认房屋是否被法院查封、冻结

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查共有权人：确认是否为夫妻共同财产，需共有人同意

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查户口：确认原房主户口是否迁出

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查租赁：确认房屋是否出租，租客是否放弃优先购买权

🚨 贝壳风控红线

凡是有抵押未解押、法院查封、共有权人不同意、户口未迁出的房屋，贝壳坚决不予签约，保障交易安全。

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✍️ 签订买卖合同

当天完成

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签约地点：贝壳签约服务中心（专业签约场地）

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携带材料：双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证

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签订合同：使用成都市房管局标准合同模板

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支付定金：通过贝壳资金监管，避免资金风险

📋 贝壳签约服务

贝壳提供免费签约律师审核合同条款，确保合同合法合规，保障买卖双方权益。

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💰 资金存管

签约当日

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定金存管：通过贝壳资金监管账户，签约时支付

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首付存管：过户前存入监管账户，过户后解冻给卖方

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尾款存管：交房验收无误后，尾款解冻给卖方

💎 贝壳资金保障

存管优势：资金专款专用，过户不成全额退款，保障买卖双方资金安全，杜绝”一房二卖”、”卷款跑路”风险。

第四阶段：贷款办理（如需）

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🏦 银行面签

签约后1-3天

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选择贷款银行：贝壳合作银行可享受绿色通道

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准备材料：收入证明、银行流水、征信报告、购房合同

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银行面签：买卖双方到场，填写贷款申请表

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贷款审批：通常5-10个工作日出审批结果

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🔓 房屋解抵押

如房屋有抵押

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卖方筹款：卖方筹集资金还清原房贷

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贝壳垫资：如卖方资金不足，可申请贝壳垫资服务

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银行解押：卖方到原贷款银行办理解抵押手续

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领取他项权证：解押完成后领取房屋他项权证

第五阶段：缴税过户

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💰 缴纳税费

过户前1天

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买方缴纳：契税（1%-1.5%）+ 登记费 + 手续费

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卖方缴纳：增值税（如不满2年）+ 个税（如非满五唯一）

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缴费地点：成都市税务局或贝壳签约服务中心

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领取完税凭证：过户时需提供

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📝 网签备案

过户前

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网签系统录入：在成都市房管局网签系统录入房屋信息

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生成网签号：网签成功后生成唯一网签号

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打印网签合同：双方签字确认

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🏢 不动产登记过户

过户当天

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过户地点：成都市不动产登记中心

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双方到场：买卖双方携带身份证、房产证、完税凭证

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提交材料：填写过户申请表，提交相关材料

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领取受理单：过户申请受理后领取受理单

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领取新房产证：通常3-5个工作日后可领取

✅ 过户完成标志

领取到买方名字的新不动产权证书，即表示过户成功，房屋产权正式转移给买方。

第六阶段：物业交割与收房

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📋 费用结算

交房前

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物业费：结算交房当日物业费，多退少补

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水电燃气费：抄表结算，结清欠费

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供暖费：如集中供暖，结算供暖季费用

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有线电视/宽带：办理过户或注销

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🔧 设施设备验收

交房当日

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房屋结构：检查墙体、地面、天花板有无裂缝

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门窗：检查门窗是否完好，开关是否顺畅

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水电：检查水龙头、马桶、插座、开关是否正常

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家电家具：按合同清单清点，确认完好

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钥匙/门禁卡：交接全部钥匙和门禁卡

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📄 文件资料交接

交房当日

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房产证：原件已交给买方

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购房发票/收据：原购房票据交接

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契税发票：原契税完税凭证交接

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维修基金：住宅专项维修资金收据交接

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业主手册：小区业主手册、物业联系方式交接

🎉 交易完成

签署《房屋交割确认单》，尾款解冻给卖方，交易正式完成，恭喜成为新业主！

特殊情况处理

💰 全款购房

无需银行贷款，流程更简单
过户周期短，通常7-15天完成
议价空间更大，卖方更青睐

🏦 组合贷款

公积金+商业贷款组合
利率更低，但审批流程更长
需同时满足公积金和商贷条件

🔒 房屋有抵押

卖方需先解抵押才能过户
可申请贝壳垫资服务
垫资费用通常为0.8%-1.5%/月

风险控制清单

时间节点	必做事项	风险提示
签约前	产权调查、购房资格核验、征信查询	不调查产权可能导致钱房两空
签约时	使用标准合同、资金存管、明确税费承担	私下交易无保障，定金直接给卖方有风险
交易中	跟进贷款进度、及时解押、按时缴税	贷款审批不通过、解押失败会导致交易失败
收房时	设施设备验收、费用结算、文件交接	未验收可能导致后续纠纷